后天，北京奥运会将落下绚丽帷幕。面对2001年7月北京申奥成功以来，奥运概念对房地产市场的强力助推；面对奥运期间热烈赛场与冷清楼市的冰火比照，迎来“后奥运”时代的楼市将走向何方？南京楼市仍会硬撑还是已经入冬？将快速衰退还是继续平稳振荡？会迎来重大利好还是仅仅政策微调？为此，记者对话南京大学经济系副主任葛扬，以期探寻奥运之后南京楼市的发展趋向。

　　记者：去年下半年，尤其是今年以来，楼市低迷、购房者观望，市场实际上已经把更多的希望寄托在奥运会之后。奥运，实际上已成为众多开发商、甚至专家学者、购房人心中的一道槛，过了这道槛，楼市就会迎来春天。您认为是这样的吗？

　　葛扬：在宏观调控的大背景下，楼市持续低迷已是不争的事实。奥运只是一个国际性的大型体育赛事，单从经济的角度看，奥运其实和房地产市场发展没有什么直接联系，其概念影响力也仅在承办城市表现得较为明显。但可以看到的是，业内对奥运，尤其是后奥运时代房地产市场走势极为关注。我想，这主要是因为人们习惯性地将一个重要时间作为节点来观察，也就是我们俗称的当口。

　　从目前的种种现象来深入分析，奥运后，大的宏观调控背景并不会改变。因为国家的宏观调控政策是从国民经济的整体发展层面上提出的，并非针对房地产这一个单一行业。只不过由于房地产行业本身的特殊性，使它在宏观调控中不自主地站到了“风口浪尖”上。

　　记者：那我能不能理解成奥运会后，国家的宏观调控政策并不会产生根本性的松动？如果是这样，希望局部政策放宽是不是更为现实？

　　葛扬：是这样的。我的判断是房地产市场发展有其自身的经济周期，不会因为奥运会的结束而发生根本性的改变。但奥运会后，国家相关部门的主要精力会转到经济上来，因此，在宏观调控并无松动的大背景下，一些局部的利好政策很可能会较快出台。这些利好此前已有迹象透露，比如民间融资方式的“合法化”、房地产开发企业贷款松动、发改委官员表示房地产市场发展中长期向好等。这也表明，经过长期的高位振荡后，国家也希望经济发展再平稳些。

　　记者：你指的这种平稳应当是从全国层面来看的平稳。但房地产是个区域性特点极强的行业，在这种全国性平稳的过程中，对于地方市场来说，很可能经历的是一个下滑、或涨跌不均的抛物线过程。

　　葛扬：宏观调控肯定会给市场带来相应的波动。但我认为，即便是区域性市场，比如南京楼市，宏观调控带来的影响也不能简单地用下滑来概括。因为市场还细分为各个板块，一些郊区大盘可能在竞争中被迫降价，但一些位置好的品质优的楼盘价格可能不跌反涨。在老城，房价降一点点，需求就会立马跟进；但在江北，房价可能已能突破某一底线，但仍是观望气氛浓厚。在上海，跌的也是周边地区的一般品质楼盘，市中心的还微涨。

　　此外，目前流行的量价齐跌的说法也很值得商榷。这话很笼统。交易量是下来了，但没有细分，城中的盘子还是郊区的盘子，高价房还是低价房，大户型还是小户型，公寓还是别墅，这些都值得细细研究才能得出更准确的判断。象新街口的房子，我就没听过它会朝下走。

　　记者：不管怎么说，奥运期间，南京楼市表现得是出奇地冷清。很多人都认为是楼市的冬天到了。你认同这一说法吗？

　　葛扬：目前的宏观调控实际上是时间与价值的博弈。对于开发商来说，则是时间与资金的博弈。有一些企业其实已经抗了一年多，从去年下半年就开始抗。如果入冬，可以说他们早在去年就已经见识到冬天的冷酷了。这些企业奥运会后经受的考验将更加严峻。

　　记者：他们在2007年或者之前的楼市发展中尝到的是甜头。

　　葛扬：是的。那时是房地产市场的非理性时期。现在正是由非理性到理性的过渡过程，市场进行优胜劣汰的过程。因此，我们看房价下降也不能单一地与去年同时期的房价比较。那是一个非理性的高位，是透支的。我乐观地估计，至少年底或明年上半年，这一回归过程才能结束。乐不乐观主要看政策。如果没有相关利好政策出台，也可能调整会持续到明年底。至于宏观调控的大背景何时才有可能发生变化，我想应当至少两三年。