2008年，北京奥运会，已经让全世界对中国刮目相看。然而，北京奥运会对中国房地产影响如何？留下了一个值得让人回味和关注的话题。

　　综合历届奥运会的情况，奥运与房地产，有相应关系，但不是绝对关系。这是有房地产基本面所决定的，房价的涨与跌，基本上以地方性市场需求为准，由此，奥运对房地产究竟有多大关系，这里实际上涉及到一个对奥运影响的期望值和心理预期问题。近年来，中国主要大中城市房价急剧上升，从2008年二季度以后，房价已经从高点回落，从整个市场看，奥运本身和支撑房地产市场增长的主要需求推动之间，以及房价跌落回归，似乎并无直接的联系。当然，由于北京奥运对中国经济的多多少少影响，房地产作为中国经济发展的一个组成部分，想扯上奥运，再自然不过了。但是，目前的国内房地产有目共睹，高房价已引起全社会的关注。由此，后奥运国内房地产进入盘整回归是市场使然。

　　以与北京奥运相距最近的两届奥运会为例，当澳大利亚悉尼在申办2000年奥运会成功以后，整整七、八年间，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，房价每年递增10%以上，至2000年，悉尼房价翻了一番。而奥运后，房价上涨一直持续到2003年底，从2004年初，悉尼房价开始下跌，后奥运效应使悉尼房地产走到冬天。

　　再看一下希腊，借助于2004年举办奥运会的契机，亦于奥运前七、八年间，雅典房地产涨幅达65%，特别在雅典新建的两条地铁沿线的及几个主要奥运设施周边区，房价涨幅超过了110%。但是，这种涨势有价无市。奥运会结束后，希腊整体房地产市场发展趋于平静，并没有出现人们期待的“借奥运东风乘风破浪”之势。

　　任何一届奥运会，其后奥运时期所体现的必然是大量的体育设施包括相关配套设施的转型，以及原本为奥运服务的商业、交通、通讯、餐饮、旅游开发后的综合利用。

　　在如何把握后奥运时期的经济继续平稳发展，实际上已经成为所有奥运会举办国和相关组织所关注的重点。历届奥运一旦转型到后奥运时期，对一个国家或地区的经济发展和增长确确实实存在一定的影响，但由于国与国、地区与地区，加上本身经济状况，一直以来，后奥运发展究竟是昙花一现？还是厚积薄发？众说纷纭，而韩国汉城后奥运的令人神奇的发展，这种个案实际上是一个特例。

　　进入后奥运以后，人们对奥运前后的预期可能会发生强烈的反差，特别是对股市及楼市的预期期待。国内股市，无论是奥运前或已进入奥运状态，仍然处于“多空”状态，人们的预期期待似乎进入虚拟状态，由此，房地产自然成为瞩目热点和预期焦点。

　　奥运前，政府已采取相当的宏观调控措施，抑制过热的经济投资、抑制价格上涨过快的房地产。当然，在房地产行业中，的确有部分房产商曾经对奥运会有相当的预期，特别是北京的房地产市场，从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，远远超过了10%的国际警戒线，也大于全国15%的平均水平。而在上海，房地产投资率也仅为30%。北京亚奥板块短短几年，房价大幅上扬，其中最高涨幅达到250%，最低涨幅也有75%。

　　之所以对后奥运不能进行过高的预期，以及对后奥运效应进行放大，是非理性的，特别是房地产行业。因为奥运，在前期，大量的场馆、奥运村、服务业、餐饮、宾馆等的投资建设，以及大容量的城市相关配套设施完善和改造，确实为房产业带来一时的繁荣，并体现出相当的经济效应。但奥运会毕竟只是一个时间不长的盛会，从繁荣到后奥运的转型，实质上是一个痛苦的过程。

　　大量的后奥运资产价值一定会发生相当的变化，资产价格绝对要进行重估。奥运期间资产价格所显示的各项指标，实际上已经与经济的基本面相距甚远，而且绝大部分价格由预期所支撑，这种预期就是奥运对经济的拉动及政府在奥运前夕不会实行打压政策，但这种预期一旦奥运结束便会逐步消失，那就可能使得原本由预期支撑的资产价格急剧下降，进而引发资产缩水、消费萎缩。

　　由于国内目前所面临的通胀压力，物价上扬、股市下挫、人们收益减少，中国消费者信心指数呈现出持续波动现象。特别是对后奥运经济预期的不明朗，而市场又普遍认为高企的房价将会严重削弱未来的经济发展潜力，于是，对未来宏观经济的期望值出现下跌，对经济成长缺乏信心，而至关重要的一点是一些大中城市的高房价所带来的连锁反应，使一些相应的商品价格严重透支了未来的发展潜力，以至于逐渐显露出“后奥运综合症”。

　　特别是奥运所在地——北京。奥运前，北京奥运场地周边房价热涨，也刺激了北京的房地产开发投资迅速增长，奥运的利好，使人们对北京房产市场的整体预期加大。而繁荣的背后，房地产投资过热问题非常突出。有数据显示，北京市常住人口增长基本上归因于外部地区人员的流入。按照2005年北京市均人口2.8计算，到2012年平均每年增加20万户左右，需要新增2000万平米的住宅，远远低于近年来实际商品房竣工面积，因此，北京的房地产开发过热当引起警觉。

　　北京的房地产市场，市场的供给实际已远远超过需求，但房价的虚高问题一直没有得到相应的解决。无论是消费品还是投资品，北京的平均房价均处于过高水平。因此，北京房地产市场对于奥运的过高和不切实际的预期，使房地产发展偏离了方向。随着后奥运的出现，北京目前已处于价值回归的跌势，而且随着相当数量的廉租房、经济适用房的扩大供给，亦为北京因奥运而虚高的房价下跌下降形成逼宫之势。

　　作为奥运举办国，无论是国家或人们，对奥运经济的期待，一定比较高，大家小家都想日子过好一点。但是许多事情，往往是物极必反，预期只有是实事求是的，是理性的心态，也就是不应将奥运效应过于放大。中国是一个拥有庞大内需市场的国家，奥运的成功举办，赢得了世界的认可，从而，对未来的发展可以讲是一个极好机会，奥运作为一个新的起点，因而，对后奥运的预期，应该是一个理性的释放，未来发展依然可期。

　　因奥运或相关原因，过高的预期出现的非理性房价，与支撑房地产市场增长的主要需求推动力还是由人口和收入的增长决定的这一原则背道而驰。可想而知，前车之鉴，那么，实际上后奥运的房地产市场及房价与奥运本身一定不会有太多的关联，也可以这样说，市场的需求和房价与奥运没有直接的内在关系。

　　再从国内其它大中城市来看，各地情况不尽相同，决定这些城市房价涨跌的，归根到底，还是当地的人口和经济发展状况。而房地产市场还有一个原则，便是产品价值决定市场，性价比差、借助炒作提价的楼盘，会付出相应的代价，而一些性价比合理的楼盘将会被市场所认可和接受。

　　中国的房地产市场，目前已由“单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，也就是讲“市场化归市场化，保障归保障”。由此，房价亦将快速回归理性。正如温家宝总理所言：“我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”。

　　当房地产市场没有也不会出现持续发展的“奥运行情”，于是对后奥运的市场预期也不复存在，当然，国内主要大中城市房价也没有出现悲观者预想中的大幅下跌，因为稳定增长、持续发展的房地产市场才符合国家的政策，更符合老百姓的购买力与心理预期。而奥运经济对中国的影响，是要让更多的投资者看到高速发展的中国所蕴含的更多的商业机遇，这对房地产市场来讲，才是一个长远利好，后奥运需要的是引导房地产的持续、稳定、健康发展