二手楼市无促销回暖迟缓？

　　据世联地产最新的分析报告指出，自2007年8月份开始，二手住房交易面积出现较大幅度下降。2008年1、2、3月二手房住宅交易面积仍保持较小的规模，分别为25．22万平方米、12．62万平方米、22．98万平方米，3月环比2月增加227．94％，二手房交易有所回暖，但仍未达到去年年底的交易水平。另外，深圳国土局的最新报告也指出，2008年一季度，二手住宅交易面积60．82万平方米，同比下降68．73％，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1．86：1降至1．17：1，二手住房市场仍处于观望期。

　　“对比去年，回暖没有预期中理想，但对比1、2月份的‘冷市’来说，回暖迹象是明显的。”深圳中原地产总经理李耀智表示，3月份活跃市场的主要是自住客，成交量比理想中低一点，可以理解。他认为，楼市回暖是相对而言的，参照时间不同，结论也有所不同。

　　3 月一手楼市的回暖快速应归功于“特价房”、“团购房”的促销，对价格拥有绝对决定权的开发商的转舵，使得一手楼市快速进入顺风行驶。但是二手楼市的价格决导权却在于业主，业主还沉浸在去年一转手赚三四倍的旧梦中，不肯降价出售，使得二手楼市的回暖程度远远慢于一手楼市，并出现一手楼市与二手楼市抢客的现象。

　　3月份，坂田一个楼盘新一期开盘均价为8000元／平方米，而且赠送价值1000元／平方米的精装修，开盘当天就劲销8成，而记者采访该楼盘周边的中介店铺了解，该盘上一期的单位放盘均价都在1万元／平方米，中介机构的销售人员向记者透露，新盘的低价开售的确导使了周边二手房市场成交量的大大下跌，但是放盘业主表示愿意降价出售的并不多，都在按兵不动。

　　世华地产董事总经理梁文华表示，一手房的降价对二手房影响都是短暂的。

　　梁文华分析，一手房的回暖明显主要是开发商的降价促销行为促使，二手房市场的回暖需要等待卖家心态的改变。

　　一手房降价成交量反超二手房

　　2008 年3月深圳二手房回暖迟缓，仍然未能回复到正常水平。据深圳国土局和世联统计数据显示，3月，深圳二手商品房共成交3211套，日均成交约104套，环比上升119．3％，同比却下降55．3％；成交面积为34．42万平米，环比上升144．6％，同比下降46．7％；一手房共成交3457套，日均成交约 112套，成交面积为33．44万平米。

　　一反2007年二手房交易占主流的地位，一手房成交量反超二手房，楼市进入阶段性调整时期。

　　作为楼市“晴雨表”的二手楼市，与去年同期相比，无论是成交套数还是成交面积都相差50％左右，远远还没有回复到正常水平，而一手房成交套数同比下降仅 6．4％，回暖程度明显快于二手房市场。有业内人士分析，二手楼市与一手楼市是互补关系又是竞争关系，新盘定价时候几乎都会参照周边二手房的价格，二手房价格也以新开盘价格作为区域房子价格涨跌的风向标。一、二手房价格在相互不断的对比中相互影响。

　　“近期一手房的降价的确对二手房市场造成较大的影响。”世华地产董事总经理梁文华表示，二手房市场和新盘市场存在一定的互动关系。新盘降价带来的热销，会带动二手房的销售气氛，反之亦然。

　　“等得了一个月等不了一年”

　　虽然二手楼市的回暖缓慢，深圳各个中介高层都乐观看待后市。

　　一位中介高层向记者表示，只要卖家肯降价了，二手楼市的回暖也会立竿见影。他们认为一手楼市回暖，主要缘于价格的理性回归，而二手房市场若能突破这个束缚，便能迎来“暖春”。

　　“见好就收！”梁文华透露，据他所知前期有不少投资客确实在市场好的时候赚了不少，赚了五六倍是正常的，但是现在市场已经变了，必须要及时调整心态，理性地进入或退出市场。

　　根据世华地产目前成交案例的调查来看，如今市场80％都是自住客，主要是首次置业和换房族较多，市场的主导发生了本质变化。

　　“等得了一个月，等不了一年！”梁文华认为二手房市场自住的刚性需求仍然存在，观望期不会太持久。

　　据记者调查了解，3月份的二手房均价虽然已经跌到了去年2月份的水平，但是二手房的成交量却远远未能恢复正常水平。二手房市场正常水平是月均6000～7000套左右，而2007年市场处于癫狂的状态时候，6、7月月均成交达12000～13000套的状态。

　　业内人士认为，今年市场不可能恢复到月均1万套左右的状态，但是要恢复6000套左右的正常水平还是有可能的，因为市场的刚性需求是存在的，也许调整时间会长一点，要等到第四季度，最主要是引导购房者走出观望。

　　百日是否剧变？乐观看待后市

　　二手市场价格由业主定价，业主不降价，二手房市场回暖就有一定的难度。业主还是有期望市场反弹的情结。

　　但是危机似乎也在一步步逼近，以至于有业内人士抛出了未来楼市将可能发生“百日剧变”的言论。有业内人士认为，未来市场将会有两种可能：一种是个别大开发商资金链短缺，在售楼盘低价清仓大甩买，导致一手楼价的暴跌，从而逼迫投资客也低价抛盘，造成楼市的“崩盘”效应；一种是开发商挺过资金困境，慢慢取消特价房、促销优惠，正常恢复均价房买卖，房价再次出现报复性上涨。

　　对于前者，梁文华认为必须要意识到有发生这种变数的可能性。但是他认为最好的预防措施是：“做好最坏的打算，如有资金方面的压力，尽快套现方为上策。”目前的情况，资金为王，无论是开发商还是投资客都应该尽快套现解决资金链紧张的难题。对于后者，中原和世华地产高层都认为发生的可能性不大。

　　李耀智表示，如今市场变了，利息高、通胀高、租金回报低，投资客不会盲目入市了。去年楼价半年上涨50％的情况主要是投资客拖市，因此楼市出现报复性上涨的可能性不大了。

　　而梁文华则认为，主要有三方面在制约着房价的自由上涨，银行利息高企、限外令的严格执行、政府调控力度未放松，因此2008年的深圳楼市将会在平稳中过渡。