近期，上海、北京、广州等城市公布的经济适用房的建设规划纷纷见诸报端和各大门户网站，“经济适用房”这个并不陌生的词汇又一次进入公众视野，引起社会各界的广泛关注和讨论。为便于大家更全面的了解经济适用房，笔者将试着从法律的视角和制度的层面审视经济适用住房，并解读相关的政策。

　　一、经济适用住房的制度流变及现状

　　经济适用房并不是一个新生事物，早期的单位福利分房、单位集资合作建房、国家安居工程以及配套住房建设都可以看作是经济适用房在各个历史发展阶段的前身。在当今房地产高度市场化和房价高涨的背景下，人们才把越来越多的关注目光投向了经济适用房，并把这种具有社会福利和社会保障性质的廉价住房形象的称为经济适用房。

　　经济适用房区别于普通商品房的不仅仅是较低的价格，其本身所承载的社会功能也决定了从开发建设到供应机制，再到管理机制等各个方面都具有特殊的法律地位和权利属性。

　　二、经济适用房的开发及建设方式

　　经济适用房的来源一般分为新建房源和社会筹措的现有房源，这里我们着重介绍新开发建设的房源。各地方政府根据国务院的要求每年都要编制并向社会公布本年度的住房建设规划方案，其中列明了包括经济适用房在内的各种社会保障性住房的建设规划。

　　经济适用房的开发建设主要由政府主导，辅之以各种市场主体的积极参与。建设经济适用房的土地使用权通过国家划拨的方式取得，并通过向社会公开招投标的方式选定房地产开发企业，在同等条件下出价最低者中标。经济适用房在布局上采取以适度集中为主，在其它商品住宅小区内配套建设,以中小户型为主，建筑面积一般低于60平方米。由于无需缴纳土地使用权出让金，且价格以保本微利为原则，按照开发建设综合成本加微利确定，所以经济适用房的价格明显低于同期市场商品房的价格。这是由经济适用房的社会公共产品属性所决定的，同时也构成了对购房人的产权进行限制的法理基础。

　　三、经济适用房的供应机制

　　经济适用房在供应机制方面，应当着力于解决超出廉租住房保障对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难，这一部分夹心层恰恰是应当受到住房保障制度覆盖的大多数群体。申请购买经济适用房的购房人原则上应当满足家庭可支配收入较低，无自有产权住房或现自有产权住房人均居住面积较低等条件。各项具体标准由各地根据经济发展水平和住房条件确定。

　　购房者提出申请后有政府审核，实行轮候供应的制度，对审核批准的对象，建立登记轮候册，按照规定程序轮候选购。同时在购房税收方面有一定优惠措施，譬如购房款补贴免交所得税，契税减半征收。

　　四、经济适用房的产权管理机制

　　经济适用住房购房人拥有有限产权，这种半封闭式的产权管理机制是经济适用房与普通商品房的最大区别。根据《物权法》规定，不动产的产权具有占有、使用、收益、处分四项权能。所谓经济适用房的有限产权是指购房人只拥有占有和使用权能，而不具有（或在一定条件和期限内不具有）收益和处分的权利。各地的经济适用房管理办法都明确规定，经济适用房在一定期限内不得上市交易（包括出售和出租）。北京市规定，已购经济适用房,取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市出售。确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由符合条件的购房人或区县住房保障管理部门按原价回购。已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价出售所购住房。产权人要按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款或产权人按出售价格的10%补交土地收益等价款。

　　购房人的产权之所以受到限制，最根本的原因是经济适用房的土地使用取得方式的特殊性。普通商品房的土地使用权是通过出让取得的，房地产开发企业已经向国家缴纳了土地使用权出让金，买房人购买房屋并以转让的方式从开发商处继受取得了土地使用权，其所支付的房价款中已经包含了土地使用权转让费。但是，经济适用房的土地使用权是通过划拨的方式原始取得的，购房人所支付的房价款中当然也不包含土地使用权的转让费。众所周知，房地产包含对房（房屋所有权）和对地（土地使用权）的两项权利，而房屋作为土地上的附着物在其占用范围内的土地权利受限制的情况下是不可能得到完全产权的。所以经济适用房的购房人在补交了土地使用权出让金和按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价后可以取得完全产权。同理，按市场价购买再上市的经济适用房的购房人,在变更产权证时,也可以把不完全产权变更为完全产权。

　　本文只是从法律和制度的层面浅谈了经济适用房。笔者认为，如何使真正需要和符合要求的人买到房是整个经济适用房制度体系的在执行过程中最关键的环节。确保分配环节的公平公正才能有效发挥经济适用住房保障性住房的作用,真正解决低收入家庭的基本住房需求。为从根本上避免违规购买、谋取不正当利益及投资炒房的行为，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，不但要收回其所购住房，还应当依法追究法律责任。