今年，是国家推进住房保障政策的关键年。住房和城乡建设部部长姜伟新说，应建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系，合理确定保障性住房保障范围和保障水平，多种途径改善困难群体的住房条件。但现实中，出于对贷款者还款能力和实现经济适用住房抵押权的担心，众多商业银行拒绝对经济适用房进行抵押贷款，无钱购买房屋的低收入者只有“望房兴叹”。

　　经济房不“经济”——

　　绝大部分低收入者无奈弃购

　　据报道，江西省南昌市2007年首批200套经济适用住房进入购房阶段后，有13户中签者放弃购买；浙江省嘉兴市某小区所售经济适用房，其中583户进行了贷款，居然有239户放弃购房；在武汉、大连等地，也不同程度地出现了低收入家庭中签后放弃的现象。最近，山东济南市民苦盼八年的经济适用房终于完工并开始选房，令人意想不到的是：在首批204户选房者中，竟有113户放弃了选房。千呼万唤、望眼欲穿的房子就要到手了，半数人却主动放弃，这在很多人看来都难以理解：抢还抢不到的房子为啥白白放弃呢？

　　“还是买不起啊。”大连的修车师傅老李好不容易拿到了购买经济适用房的排号，却最终放弃了购买。经济适用房每平米的均价比普通商品房要便宜一半，可一套60平米的房子还是要十几万块钱，老李的老伴下岗多年找不到工作，仅靠自己摆修车摊的微薄收入是无论如何也一下交不了这么多钱的。老李跑了多家银行，却没找到一家可以为他提供贷款购买经济适用房的银行。“贷款又贷不到，哪来钱买房子？” 老李很无奈。

　　据有关部门的调查数据显示，在被迫弃购经济适用房的低收入家庭中，有80%是因为无法向银行贷款而放弃了对经济适用房的购买。

　　偿还能力差——

　　上门贷款却屡屡被拒

　　经济适用住房购房者的低收入与偿还能力要求之间的矛盾是造成银行不贷款的主要原因。按照目前的规定，贷款购房必须具备两个基本条件：一是固定收入证明，而且经过有关部门和单位审核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少应达到总房款的一定比例，没有公积金的首付房款比例更高。商业银行在个人住房按揭贷款管理中，无一例外地将月供收入比作为主要的参考因素，通过引导借款人对未来现金流合理分配，控制借款人的财务风险，保证贷款安全。

　　遗憾的是，许多经济适用房中签者并不具备以上两种条件。相当部分申购者收入太低，还款能力较差，没有合格的还款保证。一旦购房者还不起贷款，银行的资金安全就得不到保障，银行承受的风险比较大，这就促使银行在对低收入者贷款的时候采取谨慎保守或者干脆拒绝的态度。

　　有学者分析经济适用房消费贷款的抑制还源于银行对经济适用房的回购政策的顾虑。经济适用房再出售时，政府有优先回购权，因此抵押经济适用房的借款人一旦无法正常还贷，处理房产会有困难。为防范政策风险，各银行纷纷停办经济适用房贷款业务。

　　误读“有限产权”——

　　银行担忧抵押权无法实现

　　经济适用住房抵押贷款难，其实质是新政策下银行等抵押权人出于抵押权无法实现的担心而导致购买者难以获得按揭贷款的问题。在国务院第24号文件以及新的《经济适用住房管理办法》将经济适用住房界定为“有限产权”后，银行的这种恐慌和担忧明显加剧，且关于经济适用住房是否能对其进行抵押，法律法规并未做明确规定。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波教授认为：“经济适用房的有限产权性质，并不妨碍对其抵押权的设定。”经济适用住房使用的土地是国家划拨的，依据城市房地产管理法第四十七条规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。这里并没有对土地使用权区分是划拨取得还是出让取得，因此只要有合法的房屋所有权，其房屋占用范围内的土地使用权就可以设定抵押权，无论该土地使用权是出让方式取得的，还是划拨方式取得的。由此，对经济适用住房抵押是有法律依据的。同时，该法第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。这里显然规定了在设定抵押权时，并不要求划拨土地使用权必须补交或以抵押所得的借款抵交土地使用权出让金。

　　住房市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善住房法律法规和相关政策，切实做到有法可依。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为政府应继续完善低收入家庭的住房保障体系，满足低收入家庭的基本住房需求；继续建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理，经济适用住房政策要调整到位。同时健全相关法律制度。积极落实物权法中有关对不动产权利人利益保护的各项规定；并研究制定住宅法，维护住房公平，保护低收入者的居住权，形成城乡统筹的住房政策框架。

　　笔者从日前召开的博鳌亚洲论坛 2008年年会上了解到，今年住房和城乡建设部的工作将呈现两个重点：一是贯彻国务院24号文件，完善住房保障体系，在不太长的时期内，县级以上城市全部要建立廉租房，并做到应保尽保，继续完善经济适用房政策。二是规范市场。市场上的“供”与“求”两方行为都将有清晰的制度化约束，实现百姓住有所居。