住得舒适、方便，是时下换房族寻房的一大理由。（资料图片）

    换楼时代——

     “广州是一个以刚性需求为主的住宅市场”，纵然在“二套房”高息阴影笼罩下，广州人还是那么喜欢折腾房子。记者身边就有那么一些人，初来广州站稳脚跟后就想置业；一家大小挤在小房子的想换大房子；因工作地点变动而想换房子。这些人基本上都有自有住房，为住得好一点而四处找房子。为了解决这些换房族的焦虑症，我们请各大中介公司的置业专家对症下药。或许您正是他们的一分子，希望我们这个专题可以帮上忙。

    主角:何小姐（33岁，外企经理）

    个人情况：三代同堂住在员村都市兰亭一个小三房单位。

    置业需求：想在员村附近买多一套三房单位。置业预算100万～130万元，新居面积为100平方米以上。因为家有老人和小孩，要求住所离医院近；间隔好，二次装修投入不大。

     找房过程：何小姐住在都市兰亭一个小三房，最小的房子改做书房，刚添了孩子，家里显得异常杂乱。她最近在员村附近的一手楼扫个遍，觉得新房价格很坚挺，尚未达到她接受的程度，如赛拉维一个毛坯三房也要140多万元。她转到二手房后发现市场挺活跃，一些热门单位稍不留神就给人家“抢”了。她早前看过都市兰亭一个12楼单位，景观不错，可惜天花板有点渗水。没几天再去看看，中介告诉她，房子被人家买了。她说都市兰亭的价格足以媲美一手房，单价1.1万~1.2 万元之间，而且业主都是喊“实收”。后来她又看过新世界东逸花园一个22楼单位，房子俯瞰天河公园人工湖，不过因间隔不理想而作罢。她现在仍在不断地看房子。一些同事又给她出主意，不如把手头的钱用来买一个小房子收租，做投资保值之用。

    满堂红地产置业建议：员村地区位于广州“东进”和“南拓”的交汇点上，地理位置优越，因为天河区重要的居住板块之一。同时在政府的全力支持下，花城大道延长线和临江大道延长线打通指日可待，加上琶洲大桥启用，地铁五号线建设，规划中的沿江大道和员村二横路立交等工程，员村居住区与珠江新城商务区、琶洲会展区的联系将更加紧密，发展前景一片大好。

     员村二手房品种十分齐全，较好的东璟花园、都市兰亭、海景花园、美林海岸花园等高档二手楼均价约10000~11000元/m2，白马花园、鸿运花园、伟诚广场等二手均价在6000~8000元/m2左右，房改房价格4000~5000元/m2都有交易。邻近的天河公园板块，成交活跃的楼盘主要有，华景新城、历德雅舍、东方新世界、东方都会广场等，成交均价在1万～1.5万元/m2之间。

    如果何小姐手头有闲钱可考虑买房投资，因为大户型在未来是稀缺产品，相比小户型保值能力比较强，但出租并没有小户型受欢迎，适宜中短线投资。而小户型特别是公寓型物业易出租且租金高，适合长线投资。在天河，珠江新城、天河北的物业无疑是最具保值能力的，而员村作为政府未来发展的重点区域，加上地铁五号线带动，周边物业的升值潜力也相当大。100 万元以内的投资，可考虑珠江新城柏林国际公寓、星汇国际、双城国际、马赛国际公寓等公寓产品，不但市场需求大而且投资回报率一般可达5%以上。天河北、珠江新城甚至是天河公园板块100万元以下的大户型已不多，像侨林苑、金田花园80~90平方米的户型基本都在100万元左右。

    主角：袁先生（29岁，工程师）

    个人情况：去年底被广州科学城一公司从深圳挖来，目前与女友租住富力天朗明居一个两居室的房子。

    置业需求：寻找总价在50万元以内的婚房，最好是一手楼。希望小区生活便利，方便在科学城上班。女友对环境要求高，要求在品牌楼盘置业。

     找房过程：袁先生去年10月到广州工作，毕业五六年略有积蓄，开始想买房子。到广州后发现这里的房价也不低，天朗明居的单价也过万，车陂路对面的翠拥华庭 ·锋尚一手房单价奔13000元。他租下天朗明居南区一套小两房后，曾小心翼翼地试探房东的底线：“天朗明居像这种小三房，明年上到62万元就到顶了吧？”后来，他庆幸自己没有“站在高岗上”置业，翠拥华庭掀开广州一手房降价潮，天朗明居的价格也应声下降，房东的房子半年间就“蒸发”10万元。不过，要结婚房子还是要买的，他开始了找房的历程。

    中原地产置业建议：一般来说，婚房不需太大，太大恐怕会影响购房后的生活质量；也不宜太小，太小日后孩子出生就不太方便。因此约60~80平方米的两房是袁先生的最佳选择。该区域一手房单价大部分在万元以上，即使是退而求其次，选择最小 60平方米的两房，总价也较预算多出10余万元。

    因此，像袁先生这样的年轻初次置业者，与其购买价格昂贵、单体楼环境的一手物业，倒不如选择经济实惠、性价比高的二手小区物业。一来性价比高，二来选择的空间较大。东圃片区房地产发展非常火热，成熟的品牌楼盘亦有不少选择。既有如盈彩美居、金碧世纪花园等高端楼盘，也有棠德花园、富力花园等价位稍低的楼盘。

    　东圃片区二手楼盘成交个案

    楼盘　面积　总价　单价（元/m2）

    盈彩美居两房一厅74m2　57万元　7700

    金碧世纪两房一厅71m2　54万元　7645

    棠德花园两房一厅73m2　41万元　5632

    富力花园两房一厅50m2　22万元　4598

    资料来源：中原地产

    主角：周女士（36岁，事业单位领导）

    个人情况：在天河南二路花园大厦置有两房单位，最近工作单位由天河搬到越秀区。

    置业需求：因与父母和孩子同住，急需寻找三房单位。置业预算在85万元以内，电梯楼或低层楼梯楼皆可。

     找房过程：周女士是在辅导孩子做功课时发现需要买一个三房单位。父母喜欢看电视，孩子经常边做功课边“听”电视，而且孩子也读小学了，应该有一间自己的房间，两房不够住了。她当时曾考虑出租现住房，整家租住到对面的丰兴广场三房单位，她计算过每月只需多给1000多元就可解决住房问题，与家人商量后觉得还是一步到位换个三房好，住得更舒服。不久前，她通过中介公司找到楼上一套三房单位，近120平方米，开价90万元实收，她还价85万元。买主年前就放售，开价从98万元降到90万元，不愿意再降了。

    中原地产置业建议：体育东板块地处天河CBD商圈，交通、购物、医疗、教育等生活配套完善，吸引了不少高素质人群定居。该区域商品房二手成交价在10000元/m2以上，具体的成交价还要结合楼宇的楼龄、楼盘素质、楼层、坐向而定。从近期成交看，像体育东板块的名雅苑北区成交价约9000元/m2，南区成交价约11000~12000元/m2；怡苑更是自住和投资客的热门楼盘之一，目前成交价格约16000~20000元/m2；侨怡苑低层楼盘约9000元/m2，体育东一带的楼梯楼徘徊在8000元/m2。根据周女士的情况看，建议选择一套面积在100平方米左右的楼梯楼，或者80~90平方米的电梯楼会更加符合实际。

    近期体育东楼盘二手楼盘成交案例

    楼盘名称　面积　总价　单价（元/m2）

    侨怡苑两房两厅　81m2　70万元　8600

    侨怡苑三房两厅　90m2　83万元　9200

    名雅苑（北区）三房两厅　104m2　83万元　7900

    体育东三房两厅　101m2　86万元　8500

    资料来源：中原地产