深圳开发商降价打破僵局 下降3成是房价底线？

　　进入3月，市场成交明显活跃。一手住宅在万科、金地等一线发展商高调降价的影响下，南山后海、宝安中心区、西乡、龙华、龙岗中心城等区域陆续有项目加入降价行列，一手成交量明显增大。在二手住宅方面，深圳中原成交数据显示，近两周成交单数环比增加超过20%，市场在卖方主动降价下打破近6个月的僵持局面，后市有望继续活跃并进一步升温。

　　此次调价，发展商降价幅度约在2-3成，降价后的价格大致相当于去年3月时的水平。而本轮楼市非理性上涨正是始于去年3月，从去年3月到9月深圳平均房价升幅高达50%，在此期间新开盘项目都是大幅跳空高开，造成楼市暴涨并引发剧烈调控。而此次降价使楼价一步回归到非理性上涨的起点，显然有助于获得较强的支撑。相对于楼价最高峰时降3成有可能默化为此次楼市调整的极限指标，经过这轮由个案到普遍的调整后，深圳楼市的底部正逐渐明朗。

　　从开发商角度看，一方面对于市场承接力的判断并不容易，降价幅度不易把握，另一方，即便少数开发商明白去年暴涨前的3月份楼价水平有较强支撑，但出于侥幸心理也会尽量希望在此价格之上能售出。故反映在市场上就是开发商不断测试市场反应，最早是变相打折以释放价格调整信号，然后推出少量特价单位降价发售做进一步降价测试，最后在对客户降价预期有较准确摸底后，采取一次性大幅降价方式刺激楼市，激发买家购买欲望。从近期成交看效果是明显的，超出客户预期的降价幅度使用家踊跃入市，小部分炒家也开始试探性买入，部分楼盘已出现一人购买多套的投机性成交，而且大户型单位成交比例较高，反映市场资金仍然较充裕，关键在于如何达到客户预期的价格。

　　此外，从金融风险角度看，房价下跌3成也是产生金融风险的关键点。由于大部分购房者采用的是首付2-3成，银行按揭7-8成的付款方式，若跌幅超过3成，在去年5月到12月期间购买的房产市值就会低于按揭款，意味着即使买家停止供楼按市场行情变卖物业依然负债。据中原深港研究中心测算，去年5月到12月深圳一手新房的交易量约为270万平米，以2007年平均房价计，总房款高达350亿元，以7成按揭计算也有近250亿的银行贷款，而且尚未包含更为庞大的二手楼交易中所产生的负资产，若投资者放弃供楼将对银行业形成较大冲击，相信政府应不会忽视这类金融风险，因此，降3成有可能成为房价的政策底线。