“去年1月至今，香蜜湖片区二手房的涨幅达70％，”作为深圳最大的房地产中介公司，中原地产深圳公司的区域经理李奇辉坦言，由于均价高、面积大，在香蜜湖核心片区，“目前用100万元很难买到像样的二手房”。

    自住多于投资，豪宅区二手房量最少

    簇拥着特区内唯一的淡水湖，在深圳相当一部分人心中，香蜜湖片区就是“豪宅区”的代名词，这里优质楼盘、独一无二环境和高昂的价格，成为豪宅区的代表。

    香蜜湖位于福田区西北部，数年前，紧邻香蜜湖而建的水榭花都，最早让深圳人对豪宅有了感性的认识。直到今天，入住水榭花都还几乎等同于富人的标志。众多豪宅相继推出，也形成了北到北环路、南到深南路、西至农林路、东达香梅路附近的香蜜湖豪宅片区。

     周边自然环境优越、楼房密集度低、片区整体居住人群经济实力较强……这些都成为一些富人对香蜜湖片区趋之若鹜的原因。“虽然在水榭花都之后，围绕香蜜湖又相继有熙园和香蜜湖1号等楼盘推出，但这个片区整体的楼盘密集度较低，大片土地被绿化覆盖，房量少，”李奇辉说，由于该片区的不可复制性，业主们多是购房自住，很少用于投资，这些导致该片区二手房提供量明显少于其他片区。

    “从全市几大房产中介公司的统计来看，目前水榭花都、熙园、香蜜湖1号等香蜜湖核心片区的楼盘，平均每个楼盘二手房的提供量每月仅3－5套，其中中原地产代理占了1半，”李奇辉说，比起同属该片区，离香蜜湖稍远的香域中央、缇香名苑等，这个提供量仅为1／3。

    核心片区均价涨至近4万，交易额可观

    虽然二手房提供量少，但香蜜湖片区仍是全市各大房产中介公司抢占争夺的重点市场。“可能一个月成交一两套，但因为都是豪宅，交易额确实可观，”业内人士坦言。

    以中原地产的统计数据，水榭花都、熙园、香蜜湖1号等该片区核心楼盘，目前的二手房均价已普遍突破3万元，有的甚至近4万元。而离香蜜湖稍远的香域中央、中旅国际公馆等，均价也近2万元。

    除了均价高昂，香蜜湖片区的楼盘多以大户型或复式跃层房居多。水榭花都一期多是两三层的独栋别墅，二期的各房是复式跃层设计，每套房建筑面积基本都在200平方米以上。而熙园、香蜜湖1号等楼盘也是以大户型为主。

    由于上述楼盘多为大户型，往往最小的面积也在120平方米左右，一套房的总价基本都达数百万元。“因此，如果出100万元，在这些楼盘是几乎买不到房子的，”李奇辉说。

    他认为，以100万元的价格，目前在该片区只能是有小户型的非核心地区楼盘，才可能买成二手房。

    二手房提供量少，交易量少，但总价惊人、交易额可观，这成为香蜜湖豪宅片区的特点。

    众多买家青睐，800万元豪宅欲购者众

    相对于很少的二手房提供量，买家的热情却越来越高涨。“随着经济的发展，深圳的有钱人越来越多。尤其是去年股市大涨，一些市民赚了不少钱，有些人就考虑住进豪宅片区，换大房子，”业内人士说，香蜜湖片区成为他们的首选。

    一方面是越来越多的人希望能改善住房条件，住进特区内的豪宅，一方面是豪宅的二手房提供量锐减，这种供求关系在一定程度上促使香蜜湖片区二手房价格的飙升。

    业内人士认为，导致二手房价格上涨的另一重要原因，是政府对新建楼盘政策上的控制，新盘推出较少，二手房自然成为购买者在特区内的主要选择。像香蜜湖片区这样周边环境条件不可复制的豪宅区，在深圳二手房价整体上升的大背景中，价格蹿得尤其快。

    “一些购买者就锁定了香蜜湖片区，打定主意要买二手房，”李奇辉举例说，购买者看中一套房，如果按市场报价不能说服业主转让，有的购买者往往会不断加价，“150万不行就出200万，甚至更高，就是要买成”。

    以此前水榭花都一套210多平米的豪宅为例，此前代理中介公司根据业主意愿和市场价格，放出该房总价800多万元。虽然价格高昂，但仍有不少人抢购。

     “这些想买房的人也多是自住，投资的较少，”李奇辉说，除了欣赏该片区独一无二的自然环境和豪宅品质外，片区业主整体素质较高、成功人士聚集，也是导致一些购房者锁定该片区的原因之一。邻居间的日常沟通，在这里可能成为事业上互相帮助的商机，这点打动了一些购房者。

    业主多为有车族，不惧周边配套较少

    香蜜湖片区的楼盘，周边虽然绿化覆盖率高、自然环境优势明显，但记者在走访中发现，周边居民生活配套设施较少。

    “这里虽然安静，但刚开始搬来的时候还是有些不习惯，小区附近连个较大的超市都没有，”从罗湖搬到水榭花都的王先生说，小区附近的道路很宽很平整，路边种满了树木和草，但餐馆、超市等难觅踪影。比起他原先所住罗湖东门附近的便利，新环境让他开始时难以适应。

    记者走访发现，不仅是餐馆、超市，该片区一些楼盘附近的医院、农贸市场、音像制品店、美发中心等居民生活配套场所较少。房产业内人士表示，除了因为上述片区的租金高，一些小店考虑成本不敢贸然进来外，造成上述现象的更主要原因是该片区业主多为有车一族。

    “即使附近没有农贸市场等场所，只要开车不用10分钟就可以到景田片区、梅林片区，一样可以享受到便捷的服务，”业内人士表示，因此，上述片区的居民对此并不十分在意。